Сложные времена на рынке недвижимости продолжаются, но начиная уже с мая прошлого года, все же произошли определенные изменения в сторону улучшения. Потенциальные покупатели перестали ждать дальнейшего удешевления жилья и, увидев, что серьезного падения уже не состоится, выразили готовность покупать, а это в свою очередь повлияло на незначительный рост цен на недвижимость в жилом секторе. Одновременно, по мнению экспертов, в этом году не стоит ожидать резких изменений в сторону роста стоимости квадратных метров, поскольку у большинства людей нет денег даже на те квартиры, которые подешевели вдвое, зато и кредиты остаются недоступными.
О том, как в ближайшее время поведут себя цены на рынке недвижимости, и пойдет речь в данной статье.
Итак, об особенностях изменения ценовой политики на рынке недвижимости.
В целом на украинском рынке недвижимости наблюдалась одинаковая картина — кардинальное падение цен во всех сегментах недвижимости. Если говорить о главных изменениях, которые наблюдались с начала экономического кризиса на рынке недвижимости, то спад стоимости квадратных метров продолжался до мая прошлого года. То есть, начиная с сентября—октября 2008 до апреля-мая 2009, цены на квадратные метры в среднем упали на 50-60%. И фактически первые признаки небольшого оживления появились в феврале-марте 2009 года на рынке вторичного жилья. Конечно, ситуация и дальше оставалась неопределенной. Ведь покупатели колебались с покупкой квартир, так ожидали, что цены будут дальше падать, а продавцы со своей стороны колебались по поводу того, их продавать или снимать с продажи. Поэтому ажиотажа с покупкой жилья не было, но определенные сделки купли-продажи заключались, потому что кому срочно нужно было продать квартиру, а кто понимал ситуацию. И те, кто купил жилье в феврале-апреле прошлого года, сняли "сливки", это было так называемое "дно" на рынке вторичной недвижимости Тернополя.
Фактически с мая прошлого года началось небольшой рост цен на жилье. Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м 1-комнатной квартиры составляла 830 долларов состоянию на 1 апреля 2009, а по состоянию на 1 января 2010 — 937 долларов . То есть при этих девяти месяцах произошел прирост на 12,8%. Поэтому уже есть небольшие прогнозы, что рынок оживет. Тем более, что большинство банков заявляют о своих ипотечные программах. Хотя говорить, что это нормальные программы, конечно, нельзя, потому что проценты годовых высокие — порядка 23-30%. Тогда как, согласно европейским стандартам, они составляют 2-7%.
Следует также отметить, что ожидаемого выброса на рынок проблемных кредитных залогов в виде квартир не было, потому все же Верховная Рада ввела закон, запрещающий банкам забирать в залог квартиру.
За счет чего произошло удорожание жилья?
Во-первых, за счет того, что в период неопределенности, в феврале-апреле прошлого года, продавцы больше снимали квартиры с продажи. Это повлияло на спрос. Во-вторых, когда в банках была решена проблема со снятием депозитов, люди начали снимать деньги и вкладывать их в жилье. Рынок ожил за счет покупки дешевого жилья и таких трансакций, как обмен квартир, например, с 2-комнаты на 3-комнатную. Правда, крупнейшие сделки происходили за счет дешевых 1-2 комнатных квартир. А учитывая то, что однокомнатная квартира всегда была востребована и средняя стоимость 1 кв. м была дороже, чем средняя стоимость 1.кв. м двух и трех комнатных квартир, то продажа 1-комнатных квартир также стимулировала небольшой рост цен на жилье.
Движущей силой обвала рынка недвижимости является непосредственно привязка цен к курсу доллара. Состоялась ли привязка рынка к национальной валюте для его стабилизации
Конечно, хотелось бы, чтобы рынок недвижимости не был привязан к доллару, но мы, как риэлторы, не влияем на формирование цены в гривнах или долларах. Этот вопрос развивается своим путем, и до кризиса в основном первичный и весь вторичный рынок работал в долларах. А в период кризиса вторичный рынок и в дальнейшем работал в долларах, а первичный — в гривнах, то есть строители оставили свои цены в гривнах на уровне докризисных. Для сравнения: если до кризиса на сентябрь 2008 средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке была 1000—1100 долларов, а в гривнах это было 5-5,5 тыс. грн, то в период кризиса, когда доллар вырос с 5,05 до 8 грн, строители оставили цены стабильными в гривнах, то есть 5-5,5 тыс. грн. за 1 кв. м, что в эквиваленте до сегодняшнего курса доллара составляет 600-700.
Какова ситуация с продажей жилья на первичном рынке?
На первичном рынке сложная ситуация. Этот сектор недвижимости жилья не работал, потому что люди уже боялись вкладывать деньги в те проекты, в которых дома должны сдавать через 2-3 года. Сегодня люди если вкладывают в первичный рынок, т.е. вступают в долевое участие, то только в том случае, когда видят ближайшую перспективу сдачи дома. Это максимум 3-8 месяцев. Но доверие к первичному рынку помаленьку возвращается.
Какую роль сыграет "застой" на формирование стоимости жилья?
Недостаток нового жилья и уменьшения количества сданных в эксплуатацию новых домов, конечно, отразится на рынке недвижимости. Можно сказать, что это будет ощутимо во второй половине 2010 года и 2011—2012 гг, когда о себе заявит отложенный спрос на жилье. А так как первичный рынок всегда взаимосвязанный с вторичным, то рост спроса приведет к росту цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках.
В течение 9 месяцев жилье дорожало почти на 1,5% ежемесячно? Как ситуация будет развиваться в дальнейшем?
Повышение ликвидности рынка недвижимости возможно, и я думаю, что его следует ждать. Но для этого необходимо возвращение нормальных ипотечных программ, также стабилизация курса гривны, возможно, даже с небольшой ее ревальвацией.
Стремительного подорожания жилья не будет. Я считаю, что такая тенденция относительного роста цен на квадратные метры сохранится в дальнейшем. Рынок постепенно будет возвращаться на свои позиции. Конечно, нельзя ожидать, что он достигнет уровня цен, которые были в 2007—2008 годах.